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  • 2017.09.28 Thursday
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鑑定事務所移転のお知らせ

一部の方にはご案内が遅れていますが、去る10月10日、鑑定事務所を柳ケ瀬に移転しました。

玄関

当日夜から固定資産評価研究大会のため東京出張を入れていたことからかなりバタバタしましたが、とりあえず、デスク、PC、ネット環境、LAN設定、最低必要な書類の整理をおおむね完了し、今日より業務に入っております。

父親が中心となり昨年完成したオアシス柳ケ瀬ビル1階角への入居です。

昨年来、ビル1階の有効活用を模索しておりますが、自分が1階に拠点を設けることにより、不動産鑑定業と並行してビル活用に一層力を入れる下地が整いました。

事務所は昨年末退去した調剤薬局の事務所部分を改装。弊社元社員 林建築士の優れたリフォーム工事により快適な事務所空間ができあがりました。

柳ケ瀬のど真ん中に事務所を設けるなんて40年前、いや20年前でも考えられないことですが、縁あって自分の本籍地に戻って参りました。

何人かの知人、友人にお花をいただき、事務所内も華やいでおります。ありがとうございました。

部屋内部

皆様、お気軽に遊びに来てください。







じぶ

第2回若狭もん

 秋です。信長祭りの季節になりました。

オアシス柳ヶ瀬ビルでは今年も「若狭もん」に出店していただきます。


表より

今年は柳ヶ瀬通り沿い中央の20坪を利用して、今日から三日間 10:00〜18:00の営業です。

私は西隣への事務所移転準備中に昨日たまたま遭遇。オープン前にもかかわらずおすすめの品をゲットしてきました。

陳列

昨晩、フットサルのあとに「あおりいか」を焼いてつまんだらほんとおいしかったです。


今回の目玉は下記「若狭ぐじ」(鯛の一種?)。京都の料理屋で食べるのとは一桁違う価格で購入できるそうです。

若狭ぐじ

焼鯖寿司

地図

寺村事務所は近日、西隣に移転予定。昨日は看板が設置されいよいよという感じです。

引っ越し準備急がねば!

寺村看板

第6回市民公開講座

 去る7/29岐阜駅前のじゅうろくぷらざで第6回市民公開講座が開催されました。

久保会長の企画を今年度研修委員長として引き継ぎ、PRに邁進してきましたが、ふたを開けてみれば申込を上回る153名の参加者がありました。嬉しい悲鳴です。

冒頭では久保会長より県内の人口動向についての報告。岐阜県士協会では今年度 研修委員会内に統計分析チームを結成。遅ればせながら土地価格比準に役立てるため統計の基礎を学んでいきます。

久保

県 統計課 清水さんからは多岐に亘る県内の統計データをご紹介いただきました。外食率の高さ、女性の産前産後の離職率・復帰率の高さなど岐阜県の特徴が理解できました。

清水

岐阜県では統計データを長期構想に活用し、現在中間の見直し時期にあるとのことです。

杉山

メインの講演はドイツ在住の環境ジャーナリスト村上敦氏です。

村上1

ヨーロッパの国々で人口問題・エネルギー問題・新築〜リフォームへの移行まで多様な問題にかかわられてきた経験から日本の抱える問題点を鋭く抉り、解決策の方向性を指摘してもらえました。

まず、都市部。都市部については、今後の加速度的な高齢化に伴い、いよいよコンパクトシティの実現が喫緊の課題ですが、徒歩圏に目的地をつくる必要性を強調してみえました。岐阜市の商圏を考えてみても、もはや郊外SCや名古屋への買い物客の流出は避けられない状況。人が日常的にいききする行政インフラ、或いは郊外・名古屋にはない個性的な店舗が必須のようです。

続いて、郊外部、下呂を例に解説いただきましたが、高齢化は既にある程度進んでおり、山林資源の活用を強調してみえました。ヨーロッパ人に言わせれば、「日本の山は畑のよう」だとか。林地測量に始まり、従来型とのハイブリッドによる薪ストーブの普及等工夫のしがいはいくらでもあるように感じられました。

村上2

次年度も市民公開講座の企画を任されております。「こんな企画をして欲しい」等々ご意見お寄せ下さい。今回に引き続き、無料の予定です。

2013・郡上八幡・夏

 今日は仕事で郡上八幡。鮎解禁、郡上踊りもまもなく本番、夏真っ盛りのハイシーズンを迎えていますが、夕方間近の旧市街地は若いカップルやファミリーでいっぱいでした。

旧庁舎

新橋亭付近

「新橋」付近は急流ですが、一つ東の「八幡橋」付近は流れも穏やか。「八幡小学校」に隣接しており学校帰りの子供らがわんさと川遊びしております。

たまにテレビでも紹介されますが、八幡の子供らは小さい頃から川ジャンプを徐々に覚えていくそうです。こんなところに育つといつまでも故郷を愛するんだろうなと思わせてくれる風景でした。


▲岩

この三角岩の背後、「いがわ小径」と書いてありましたが、鯉が放流してあり、餌をやることもできます。古川のようですが、ちょっと隠れたところにあるのでみつけた感があってgood。

上の写真中央に最近レストランがオープンしたらしく、今度プライベートできてみようかな〜と思ってます。

いがわの小径

岐阜県不動産鑑定士協会主催「森林研修」

 アップが1週間ほど遅れましたが、去る5/31(金)大分の林業技師であり、不動産鑑定士でもある田中 民三先生、田中 利行先生(何と親子)をお招きし、「林業経営の現状と森林評価の課題」と題した研修会が岐阜駅前のパルルプラザで開催されました。

田中?

田中?

岐阜県士協会は24日の総会で新理事体制に移行したことから新研修委員長である私はいきなり大がかりな研修会で司会を任されてんやわんやです。

卓上研修に先立ち、前日にあたる30日(木)11:30 JR美濃加茂駅、北口ロータリーに集合。車二台による「白川森林組合」〜「山林現地実査」〜「加子母森林組合」という工程での岐阜県林業実態実地ヒアリングが実施されました。

先に紹介した講師の先生2名の他、岐阜県士協会、福井県士協会より5名の鑑定士が参加し、まずは「白川森林組合」へ。

白川森林組合

田中民三先生と森林組合職員の方による林業実態の意見交換という形式で進みましたが、林業のプロ同士によるトークのため専門知識が不足気味の私は???

次ぎに、加子母へ向かう道中では山の視察です。

山の視察

遠方からみた「スギ」と「ヒノキ」の見分け方、南向きと北向きでは表土の厚さがことなるため木の生育に相当の開きが生じること等々実地に解説。翌日の講義を前に、ちょっと先どりです。

「加子母森林組合」に着く頃には知識がちょっとはましになってきました。

丸太

上記の「丸太」二つ、違いが分かりますか?年輪の中心部が密集している左が自然木、比較的年輪幅があり、均一な右が人工的に植えたものだそうです。九州には人工木しかないとのこと。

加子母地域は歴史的に、林地を払い下げた経緯があり、集落に住む人々が世帯毎に小規模の林地を所有。世帯平均5任曚表衢されているそうですが、この規模だと林業本場とは言えず、里山のカテゴリーだそうです。

但し、加子母については、各世帯にまとまりがあり、森林組合が集約的に林業を営んでいるようなものとのこと。林道・作業道の整備がかなり進んでいるようです。

田中先生自身、大分に山をお持ちで二代目で引き継いだそうですが、計画的に林道の整備を実施。降雨時に雨水のはけ口を作ってあげることが森林管理のポイントだとか。

卓上講義の本番では、標高・方位による優劣、外材との競合状況、県地価調査価格における林地価格評価の考え方の推移、縄延び率の把握等たくさんの切り口から林業技師 兼 不動産鑑定士ならではの貴重なご講演をいただきました。

是非 来年度は大分の林業現場 伐木作業を見学させていただき、林業体験させていただきたいと思っております。

今後ともよろしく御願いいたします。



平成25年度市街地再開発等功労者等表彰式

 先週の21日(火)父親が所要で出席できないということで、東京(都市センターホテル)で開かれた平成25年度市街地再開発等功労者等表彰式に代理出席してきました。

24年度に完成した全国17の市街地再開発事業と1つの密集市街地の整備が対象となり、岐阜からは問屋町西部南街区第一種市街地再開発事業(JR岐阜駅前「スカイウィング」を含む再開発事業)と柳ヶ瀬北地区第一種市街地再開発事業(オアシス柳ヶ瀬ビル)が表彰の対象となりました。

寺村表彰

殆どは東京都を始めとする関東圏の再開発であり、地方都市勢は肩身が狭い思いをしましたが、問屋町西部の理事長さんと岐阜の市街地開発等々について話が盛り上がり、ご縁が出来たのは思わぬ収穫でした。

全体写真

現在、竣工より1年経ち、7-8Fは満室稼働を続ける他、2−6Fのサービス付高齢者住宅も徐々にですが入居者を増やしております。

1Fについては、昨年末約37坪のテナントが退去したことから北西側の58坪と合わせ、昨年来、親子共々有効活用を検討しております。

カフェ、スイーツ等の出店も検討しましたが、アーケード街のど真ん中という立地によりリスクは避けがたく、58坪について全く新しい発想に切り替え、現在具体的な動きをしています。

それに先立ち、まずは自分が現地にということで、今秋鑑定事務所の現地への移転を決断しました。

58坪の有効利用については、20代後半〜40代前半の若い母親と小学生以下の子供を対象にしたエクササイズ、アート、料理教室等のプログラム展開を模索。現在、既に東海地方でご活躍中の複数の講師の方にアプローチをしている所です。

SNS等を活用し、さまざまなコネクションの方より各分野にわたるいろんな情報を提供していただいています。

柳ヶ瀬の復活に向け、鑑定業とともに邁進して参ります。今後ともご指導・ご鞭撻のほど宜しく御願いしたします。

全国競売ネットワーク第10回定時総会

 4/26 神戸のANAクラウンプラザホテルで競売ネットワーク第10回定時総会が開催されました。

総会

総会、研究会報告に続き、京都大学 笠井教授より「形式的競売に関する最近の判例等について」と題した基調講演を聴講しました。

基調講演

最後に言及された区分所有権競売請求訴訟判決における最近の事例研究は私自身、分譲マンションに居住しており大変興味深い内容でした。

懇親会につづき、地元の鑑定士さんにとっていただいた異人館近くのバーで交流会。競売だけでなく、新閲覧制度のスタートを控え、全国のいろんな方の意見を聞けて有意義でした。

二次会2

第5回中部圏における定期借地権実態調査報告

 一通り公的評価の繁忙期を終え、久しぶりの投稿です。

昨年末 中部不動産鑑定士協会連合会より「第5回中部圏における定期借地権実態調査報告書」が発刊されました。

平成4年8月より導入された定期借地権の実態について、愛知・岐阜・三重・静岡四県下の実態調査を継続的に実施してきており、業界的にも注目されています。

個人的には平成9年の初回調査の際、名古屋市のマンションデベロッパーに勤務しており、(社)中部不動産協会と鑑定協会の共同事業でスタートしたことから一部とりまとめ的な役割をさせていただきました。

その後、岐阜の鑑定会社勤務に変わり、2回目以降の調査にもかかわってきましたが、今回は岐阜県の中心としてかかわらせていただきました。岐阜市の事業用定期借地権を中心に、多数の事例を収集し、実地にみて業種・契約形態を分析した他、SC・定期借地権の取扱が多い不動産業者さんの取材を折り込んで契約期間満了後の実態報告をさせていただいております。

本冊子は70ページを超えるものですが、おそらく関心の高い事業用定期借地権を中心に集計結果を報告させていただくと以下のとおり。

”庫椰堯       〔130
∧振兌效牢間   20年強
J振兌效鰐明僉  〔鵤械坑娃悪屐別鵤隠横娃按據
な振儼邀枋体繊  〔鵤院ぃ毅娃亜ぃ娃娃葦
ナ振冀渦繊     〔鵤苅坑葦漾伸屐別鵤隠僑娃葦漾芯據
κ振儖貉金月数 約8ヶ月
平均更地価格   約114千円/屐別鵤械庫円/坪)
┿拱賃料利回り  約5.8%
実質賃料利回り  約5.9%

△砲弔い討蓮∧神20年の法改正により50年まで延長されたにもかかわらず、飲食を中心に流行のサイクルが短期化している事情、SCについては税法上の鉄骨の償却年数との均衡を図る傾向がある点等を反映し、上記のとおりとなっています。

については、過去5回の調査を通じ年々大型化しており、郊外コンビニエンスストアにみられる大型化傾向等を反映しています。

ぁΝイ砲弔い討蓮愛知県・静岡等都心を含んだ平均であることから月坪千円を超えていますが、岐阜県下については、月坪千円を超えるのは岐阜市の環状線内部或いは周辺部岐南町等においても幹線国道沿い等に限られてきます。

Δ砲弔い討蓮▲丱屮覺等と比べれば少なくなっています。賃料との関連でも決まりますが、地方都市では最低限テナントの破綻リスクを考慮し、建物の取壊費用相当は収受する契約にすることが多いようです。

Г砲弔い討蓮∀線価の割り戻しで簡易査定しています。

┃については、固定資産税を考慮しない表面利回り(年鑑収入÷土地価格)で、┐支払いベース、については一時金の運用益2%を考慮しています。個人的には地価下落が収束してきた反面、遅効性により地代の下落幅が近年おいついてきたことから利回りについてはバブル以降増大傾向にあったのが反転、直近については微減傾向にあるとの印象をもっています。

長くなりましたので、今回は統計結果のご報告にとどめ、次回、期間満了後の動向についてコメントさせていただきます。


2013初日の出

 フェイスブックで載せ損ねたので、こちらにアップしておきます。

「2013年初日の出」

昨年は11月後半から年明けにかけて体調不良(風邪から始まって蓄膿になりかけていた)と仕事の多さが障害となりろくにフットサルもマラソンもできませんでしたが、年も明け気分一新、元旦の朝6時から長良川沿いを10劵薀鵝

長良川の堤防沿いで初日の出を待ちわびる人が多いのにビックリ。

マンションに戻った頃がちょうどそのタイミングだったのでJR岐阜駅方面に向けてとった1枚です。

初日の出

駅前にはシティタワー43に続き、昨年スカイウィングが竣工。こうしてみると結構高さ違いますね。

駅前にまけず、オアシス柳ヶ瀬もがんばっていきますよ〜!

2013あけましておめでとうございます

 1/3であけましておめでとうもありませんが、ブログ自体3ヶ月さぼっていました。いくら忙しいとはいえいけませんねこりゃ。

昨年はなんといっても、3月末にオアシス柳ヶ瀬ビルが完成し、竣工祝賀会や広場のネーミング決定イベント等々柳ヶ瀬活性化関連の活動がグンと増した1年でした。

おかげさまで7−8階の22戸は夏までに埋まりましたが、2〜6Fのサービス付高齢者住宅(56戸)が立ち上がりで苦戦。年末までに少なくとも26戸までの申込に達したようですが、年明け以降も営業をサポートし早期に30戸以上達成。医者を常設にし、調剤薬局、デイサービスの誘致につなげていきたいところです。

昨春頃からスタートした1階カフェ計画については、準備段階を得て、具体的な事業計画の作成段階になると、柳ヶ瀬に建った新築のビルで家賃回収できるだけの売上げを上げることの難しさを思い知らされました。

さりとて、老人福祉ビルに特化してしまっては賑わい創出に向けた効果がまったくないため協力者のサポートを得ながら計画を練り直している段階です。やりたいこととリスク管理のバランスをとりながら小さい店舗から始め、その後、大きく展開するべきかなと現在は考えています。まぁ最後は思い切りですね。

本業の不動産鑑定については、昨年林社員が退社し、女性事務員の清水さんとたまに来る奥さんの3人体制になりましたが、清水さんが非常によくやってくれるので何とか回っている感じです。

今後柳ヶ瀬に注力する時間が増えるとなると、本業については今まで力を入れてきた民間の部分はある意味現状維持、本来地方ではメインである公共分野への営業努力を強化。男性社員を再び雇用できればと考えています。

ある意味二足のわらじですが、再開発ビルのマネジメントなんてなかなか出来ることではありませんし、同じ不動産ですから相互にいい影響が出ればなと決意を新たにしています。

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