初蹴り・正夢？・まぼろし？・チームアラフォー初優勝（しかも、全勝）

 昨日、フットサル　リーグ戦の初戦でした。

正月太り数名、試合前にすきやで大盛り食べてきたおばかさんが２名いたにもかかわらず、なんと初優勝しました。しかも、全勝優勝。

メンバー１

相手に恵まれた面はあったものの、１試合目、４試合目については、ほぼ実力の拮抗したチーム相手に２−１、２−０でうっちゃり、見事初優勝（しかも、全勝優勝）を果たしました。

戦績

なにしろ、今まで１勝４分け２０敗くらいしているチームですから。はてチームの何がかわったのか？或いはタイトルのとおり正月の珍事・まぼろしなのか？

メンバー２

次戦２８日は一つ上のレベルのリーグなのでいきなりメッキが剥がれるかもしれませんが、ともかく昨年６月に結成したチームアラフォーは今最高にもりあがっています。

フットサル羽島のブログも添付しておきますのでご参考まで（いや今まで弱かったからさ証拠のしとかないとね）

http://www.futsal-hashima.jp/blog/

ちなみに、本日の得点者＆ＭＶＰは以下のとおり。

大場２、伊藤２、神谷２、吉田１、堀越１、端元２
ＭＶＰ：大場（選考理由：初戦前半の殆ど攻め込めない場面で、貴重な先制点。４試合を通してのフォアチェックで今までエース吉田の単独突破にたよりがちであった攻撃に厚みを構築）

監督？キャプテン？である私はこの日無得点におわったものの、主にキーパーで活躍させていただきました。

次戦以降が楽しみです。
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あけましておめでとうございます。

 １日遅れましたが、あけましておめでとうございます。

鑑定士、特に、地方の鑑定士は地価公示がありますので、実は正月はとても忙しいのです。元来わたしはぎりぎりになっちゃうタイプなので、例年のごとく年内に完了できず、２日から出社するはめになっております。

さて、年末に１０周年を迎えましたが、昨年１年はフットサルチームを作ったり、あらたな出会いの場が増えたり、社外活動が充実した１年でした。

反面、社員に任せる仕事が増え、自身の実務面での探求心の低下を自覚しております。

今年は帯を締め直し、仕事に営業にプライベートにバランスのいい時間の使い方をこころがけていこうと思います。

３月末には北柳ヶ瀬の再開発ビルが完成し、４月にオープニングイベントを予定しています。

公私ともに今年もあわただしい１年となりそうですが、周りの皆様、それから最近はフェイスブックの活用によりコミュニケーションが円滑になった遠方の皆様、ご指導ご鞭撻のほどよろしくお願いしたします。

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本日開業10周年です。

 今日12月3日、開業して10年目を迎えました。

平成13年不動産鑑定士3次試験に合格し、エイヤーとその年の末に開業。相評、精通者以外何の仕事のあてもないまま思い切った決断をしたものと今でも思います。

プライベートでは平成16年4月に結婚し、平成19年12月には長男を授かりました。

柳ヶ瀬の再開発事業も勉強会からスタートしてはや10年。来年3月末の竣工を前に、サブリース契約を完了し、あとは1階のテナントの残りを埋めるのみです。

10年前の思い切った開業は若さと独身のなせる技でしたが、思えば、業界を取り巻く状況もめまぐるしく変わって参りました。

開業当時は不良債権処理のまっさかりで、公的評価が殆どない中、同期の鑑定士の紹介によるバルクセールのデューデリジェンス、地方銀行からの任意売却の依頼等に支えられてなんとかワンルームの家賃を払うことができました。

平成16年初頭からは競売評価人にさせてもらい、戸建、事務所、共同住宅、ホテル、ゴルフ場等様々なタイプの評価を経験すると同時に、様々な債務者の方を取り巻く状況を拝聞し、世の中の構造変化がもたらす地域経済への影響を痛感してきました。

近年は時価評価、広大地意見書の両面で相続の事案が増えてきており、顧客本位のサービスを日々心掛けております。

業界内部では、数年前までは競売ネットワークの収益委員、データ委員等をやらせてもらい東京へ行く機会も多かったものですが、平成20年のシンポジウム以降は、中部会の複数の委員会に参加し、地方圏でのデータ整備にも重点を置いています。

なんとか10年やってこれたのも業界関係者、地域の他士業、不動産業者、金融関係者のご協力があってこそと日々感謝を感じております。

今後も民間分野の開拓に目を向けながら、課税、補償、管財物件の売却、或いは裁判所関連等地域における公的な仕事にも尽力し、多方面の依頼者に精通する鑑定士として「透明性」を重視した仕事をすることが資格者としての信頼を重ねていけるものと決意を新たにしております。

末筆ながら日頃お世話になっている皆様、今後ともご指導・ご鞭撻のほど宜しく御願いいたします。
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第3回市民公開講座

 アップが遅れましたが、去る11月16日　公益社団になってはじめての市民公開講座が水産会館で開かれました。今回のテーマは3月の大震災の教訓を踏まえ、「東海地震から生命と財産を守るためには」です。

司会まぶち

当初、動員目標の達成が危惧されましたが、会員各位の努力が実り、ご覧の通り満員御礼となりました。

前半ご登壇いただいた宮城県　総務部　危機管理課主幹　伊勢博之様からあらためて震災の詳細を伝えていただきました。
今回の地震のマグニチュードが日本史上最大であったことインフラ、各産業に与えた膨大な被害額について報告していただきました。

宮城

後半は名古屋大学　地震火山・防災研究センター長　山岡耕春氏より岐阜県で起こりうる地震災害を焦点にして東北大震災から何を学ぶべきか報告いただきました。

名大

近年は地盤の強弱にかかるインターネットサービスが充実しており、岐阜市は危ないところと安全なところが混在しているとのこと。

居住の安全のみならず、経営者としてはクラウドによる情報セキュリティの確保等真剣に考えなければいけないなと思いました。

今回は史上稀にみる大災害をまのあたりし、県民の皆様の関心の高いテーマであったからこそ純粋な一般参加者も多かったようです。

今後もより公益性のあるテーマを選択し、市民講座を意義あるイベントとして定着させていきたいです。
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２０１１揖斐川マラソン

 昨日、揖斐川マラソンでした。

昨年と同じくスペシャルアドバイザーのＱちゃんと西田ひかるちゃんがオープニングを盛り上げます。

Ｑちゃん＆ひかる

この大会は岐阜では一番大きな大会でエントリー開始から３日で定員がうまるほど人気の大会です。

沿道で地元の幼児・小学生がほとんど全員か？と思えるほど応援してくれたり、ダンスパフォーマンス、バンドなど楽しい大会ですが、去年と比べるとパフォーマンス集団のパンチが弱かったかな。

肝心のタイムですが、ハーフ42.195�辧爍欧暴仭�。前半のスローペースがたたり、２時間６分。今年も目標にしていた２時間切れず残念。でも去年の２時間２０分台より大幅に更新しているのでまずまずといったところです。

完走１

完走２

この大会では地元の名物を中心に出店も沢山出ていてそれも楽しみの一つ。きのこうどんおいしかったです。

きのこうどん
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岐阜県土地家屋調査士会との交流

 昨年の今頃、岐阜県の調査士会さんから声をかけていただき、懇親会、ミーティング等で交流を図ってきましたが、その1回目の成果である調査士さん２名による鑑定士向けの研修会が去る１１／２（木）岐阜市の商工会議所で開かれました。

鑑定士にとって、物件の確定は仕事の入り口部分であり、普段日常的に目にしている登記簿、公図、測量図いずれについてもまだまだ知らないことが多いのですが、測量、表示登記のプロである調査士さんより基礎的な内容の講義をしていただきました。

前半は水野調査士より、仕事内容、登記簿上の地目の認定、建物の認定に関する講義です。沢山の図面、写真を使って分かり易い講義をしていただけましたが、土地台帳附属地図を用い古い地図と現在の土地利用との照合を行ってみえることは始めて知りましたし、普段業務で迷う原野や雑種地の認定についても登記簿地目認定上の考え方を教えていただき、今後課税評価への活用を試みたいです。

水野

後半は飯沼調査士より公図・地積測量図の変遷について講義を頂きました。公図・測量図について精度の違いがあることはわれわれも知っているのですが、時代の変遷・或いは作成された事業の相違による精度の違い、或いは公図の読み方について専門的な知識を教えていただき、こちらも明日から日々の業務に役立てる内容でした。

飯沼

今後もこうした他の専門家との交流を深め、鑑定評価の周辺知識を深めていきたいと思っています。
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第７回九州・沖縄不動産鑑定フォーラム

 13日より３泊４日の日程で第７回九州・沖縄不動産鑑定フォーラムに参加してきました。

岐阜からでは14日フォーラム当日のスタート時間に間に合わないため前日入りを敢行。前日から沖縄県の同期　山内君や地元の戸取君らと合流し、地元料理やキャサリンズバー等を楽しんだ上で、14日のフォーラムに臨みました（ホテル日航熊本）。

会場

玉那覇

途中　京都大学　中西教授の記念公園を交えながら、各県の若手が下記のようなテーマで各30分の持ち時間の研究成果を発表していきました。

�喫＿�県　「福岡市　中古マンション市場分析」
�矯寛豸�　「分譲地における方位格差の実態について」
�啓�児島県　「どしこけ？桜島−桜島が見えるマンションの眺望価値」
�厳�本県　「熊本県内　農地価格の分析」
�溝臺�県　「郊外住宅地の過疎化：新たな限界集落」
�叉楮蠍�　「家畜伝染病及び自然災害の不動産市場への影響」
�残杭蠍�　「斜面地の現状と階段道路の土地価格逓減率」
�鴫�縄県　「沖縄県版モニタリング制度の実施状況と今後の課題」

最近は東京発の証券化を題材とした研修が多く、地方とのズレを感じていましたが、今回の九州フォーラムはいずれも各県の特徴や昨今の出来事等を反映した地域色豊かな内容で、岐阜の田舎鑑定士としても身近に感じられるものでした。

最後に沖縄県が発表したモニタリング制度については、かんぽの宿等で不動産鑑定評価制度への不信が広がりかねない現状を見据え、業界全体の「信頼」確保のため本会主導で早く実現していただきたいものです。

発表

フォーラム終了後は、同ホテルの別会場で開かれた懇親会に参加。同期の仲間と旧交をあたためるとともに地元ものまねタレント英太郎さんのショー等を楽しみました。結構お金かかってます。

５人

最終日は人吉ツアーに参加したあと夜の熊本城等を見学したっぷり熊本を満喫して岐阜に帰って参りました。

一行



熊本城

懇切丁寧なおもてなしをしていただいた熊本会ならび九州連合会の皆様ありがとうございました。岐阜名古屋方面へお越しの際はお気軽にお声かけ下さい。

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チームアラフォー初勝利！

 昨日、チームアラフォーの第五戦がありました。

今回は、はじめて一番下のクラス（ウルトラスーパービギナー）に参加しましたが、初戦こそ後半に追いつかれ、引き分けてしまいましたが、第二戦は前半１点、後半にもヨッシーのフリーキックで追加し余裕の初勝利。いままで苦労しましたが、結構あっさりと初勝利を飾りました。

初勝利

とはいっても、３戦目・４戦目は負け越してしまい、結局５チーム中４位。いつもの下から二つめのクラス（エンジョイスーパービギナー）とのレベルの差は明白でまだまだこれからといった感じです。

今回は前半、後半でメンバーを固定して臨みましたが、前半のメンバーが無失点で４試合を切り抜けたのに対し、後半メンバーは守備のほころびが目立ち、このあたりを次回は修正したいです。
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チームアラフォー第４戦初勝利をするりと逃す

 間隔が短かったですが、昨日フットサル所属チームの第４戦がありました。

今回は欠席者・途中参加が多かったこともあり、最初の数試合は全て苦戦。いつもながら初戦の入り方が悪いです。いつのまにかフォーメーション・守備意識も低下しています。ディフェンスゼロで失点なんてシーンもみられました。

フットサルは結構ルールが細かく、交代場所も厳しく設定されており、キーパーの４秒以内スローインルールなんてのも知らなかったものですから　まんまと間接フリーキックで失点献上。僕がキーパーの死覚を作ってしまい女子ゴールで２点献上なんてのもありました。

しかし、今回から参加した谷川君が本職キーパーとフィールドの両面で活躍。新潟に行っていた堀越さんが第３試合の後半から合流すると、第４試合は前半を０対０で折り返し、後半ヨッシーのゴールで１点リード！初勝利まで秒読みかと思われましたが、試合終了４０秒前に追いつかれあえなく引き分け。初勝利はするりと逃げていきました。

第五戦は１０月１日。はじめて一番下のレベルのリーグ戦にエントリーしました。次戦こそは初勝利＆勝利の美酒といきたいところです。

第四戦２


第四戦１
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ブログ鑑定セミナー第2回（対象不動産の確定と確認・物的確認編）

 　第2回目は不動産の所在地番、位置、範囲等を机上、或いは現地でどう確定するのかをテーマにしようと思います。

　「不動産鑑定評価基準」でも第1節　鑑定評価の基本的事項の確定〜第3節対象不動産の確認により机上で確定した対象不動産を実際に現地で照合確認するプロセスが明文化されています。

　鑑定評価の依頼を受けるにあたり、通常はお客様から所在地番或いは住宅地図の写等をご提供いただき、法務局で登記内容或いは公図・地積測量図写等の地図情報を得た上で、現地に赴き、そうした確認資料との照合により対象不動産を特定します。

　まず最初に注意していただきたいのは、所在地番と住居表示は異なるという点です。岐阜県内については一致するケースが多いのですが、住居表示実施区域ではわかりやすさに重きを置いた住所が設定されており、分合筆の経緯により地番が設定されていく所在地番とは異なる地域もあることに注意が必要です。法務局での閲覧は所在地番に対応しています。

　次に、不動産の登記情報、公図等の取得方法を解説します。

　一般の方にはあまり馴染みがありませんが、不動産の登記情報、公図、地積測量図等の地図情報は所轄の法務局で閲覧できます。法務局は結構わかりにくい場所にあることも多く、一般的には各地の合同庁舎の中に入っていますが、岐阜県下においてもかなり統合が進んでいるので実際に行く前に所在毎の管轄をチェックしておくと良いでしょう。http://houmukyoku.moj.go.jp/gifu/static/click_map01.html

　閲覧料は今回の改正で若干安くなりましたが、それでも高いので安く済ませたい方は１月１日時点のデータになってしまいますが、各市役所の税務課で土地台帳・家屋課税台帳、字絵図（公図のこと）の写しを閲覧出来る場合があります。字絵図写しについてはどの市町村でもほぼ閲覧（謄写）可能ですが、土地台帳については個人情報保護法の施行を契機に閲覧を停止した市町村もありますので事前にご確認下さい。

　かようにして取得した公図・地積測量図写あるいは建物図面写等の他、住宅地図写、市町村の都市計画課で入手した１／２５００の白図等との照合により、弊社では現地にて対象不動産の確認をし、最終的に対象不動産を確定していますが、公図と実測は必ずしも一致しないという点に留意が必要です。

　公図に関しては、近時の土地改良により不動産登記法第14条図面の交付が受けられる地域若しくは近時区画整理を行った地域であれば、まず大丈夫ですが、旧市街地の既成宅地が入り組んでいる箇所等はなかなか基盤整備が行えず、登記簿地積と実測面積に食い違いが生じている場合も多いのです。

　地積測量図に関しても、近年の世界測地系に基づく測量図の場合はともかく、作成年次の古いものについては留意が必要です。弊社が最近経験した例では、測量図（＝登記簿地積）と現況概測の間に５割以上の差が生じており、土地家屋調査士さんに現況測量を御願いしました。

　ご自分の住宅用地を購入される場合は一生の財産です。たいがい整形地ですので、間口と奥行を実際に図ってみて、公簿或いは公図、測量図との相違を自分で確かめてみれば安心できるのではないでしょうか。

　岐阜県不動産鑑定士協会では最近地元土地家屋調査士会所属若手メンバーとの交流を進めており、優秀な若手の調査士さんをご紹介できますので、測量関係でお悩みの際はお気軽にお問い合わせ下さい。

　

　対象不動産の確認は、物的確認と権利の態様の確認に大別されますが、ここでは物的確認に絞って解説させていただきます。

　鑑定評価の基本的事項の確定とは、対象不動産、価格時点、鑑定評価によって求めるべき価格又は賃料の種類の確定を指します。

　鑑定評価の依頼目的は、売買、交換、収用、抵当権等の設定に係る担保評価、相続税上の時価評価、訴訟、企業合併等の資産評価再評価、企業会計上の時価評価、証券化対象不動産の鑑定評価等多岐にわたりますが、大別すると売買の参考とする場合は、現況所与、課税上或いは用地買収のような補償評価の場合は更地としての評価条件を設定していきます。現行の容積率を上回る既存不適格のテナントビルが建っていることにより新築を上回る収益を享受しているような場合を除き更地評価＞＝建付地評価（建物付の土地の評価）となるのが通例です。建物が存在する場合、地域の実情に沿ったベストユースであれば問題ありませんが、劣化した建物が存在し取壊が相当である場合、取壊費用を上限として建付地としての減価額が決まります。

　本論をややそれましたが、依頼目的に応じ、更地としての評価か、建付地の評価か差異がありますので対象不動産確定時の留意点も自ずと異なってきます。

　共通して土地の確定は必要ですが、
　
　
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